Заказ обратного звонка

СДЕЛКА:

что происходит за закрытыми дверями?
Большинство риэлторов пугают своих клиентов именно этим этапом в продаже недвижимости подобно тому как нас в детстве пугали тем, что от жабы появляются бородавки (это не так).
Достаточно посмотреть на самый главный форум страны про недвижимость чтобы понять, что мои коллеги привыкли преувеличивать масштаб беды и не отвечать на вопросы напрямую.
От этого у многих покупателей складывается ощущение, что купить квартиру или дом, это как чугунный мост построить, имея при себе несколько палок и кусок резины.
Содержание:
1. До сделки
2. В день сделки
3. В кабинете у банкира
4. После кабинета банкира
5. Слава Собянину!
6. С распиской в руках
7. "Мальчик, ты нам водочки принеси..."
01.
До сделки
Возможность "выходить на сделку" (именно так это называется в проф. кругах) возникает после того как Вы внесли аванс за квартиру и убедились в том, что физически и юридически у Вас к ней нет вопросов. Вы готовы стать её новым собственником и сообщаете об этом второй стороне.

Тут есть несколько вариантов.
Покупаете за наличку (cash)

Даже когда Вы готовы заплатить собственными деньгами без привлечения кредита или ипотеки, есть смысл использовать банковские решения такие как депозитарная ячейка или аккредитив.
Покупка в ипотеку
Покупка у юридического лица
Покупка у юридического лица в ипотеку
Сколько собственников и какой вид зарегистрированного права они имеют.
02.
Правобладатель
Сценарий №1: квартирой владеет 3 человека с равными долями (1/3) - c июня 2016-го года Вы сможете купить её только через нотариуса.
Это важно, так как в этом случае стоимость сделки у Вас многократно возрастет и нужно этот момент обговаривать еще на этапе переговоров с продавцом.
Факт: мы продали в августе 2018-го года квартиру за 12 млн рублей и услуги нотариуса обошлись нам в 35 000 рублей,
это не считая государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
Сценарий №2: квартирой владеет 2 человека (супруги),
но в формате общей совместной собственности
В нотариальной сделке нет необходимости, она может быть заключена в ППФ (простой письменной форме), только подписи на договоре купли-продажи должны обязательно поставить оба собственника.
Сценарий №3: квартирой владеет
1 человек
Самый простой случай: Вам нужно проверить действительно ли Вы ведете переговоры с собственником (увидеть документ удостоверяющий личность), если да, то нужно проверить его дееспособность (запросить справки ПНД и НД) и действителен ли его паспорт.
P.S. В рамках данной статьи я не буду рассматривать все возможные случаи владения собственностью и особенности сделок с ними, а вынесу это позже в отдельную тему
Как давно человек владеет квартирой?
03.
Дата
начала владения собственностью
Если квартира была получена в собственность до 01.01.2016 года, и собственник владеет ей более 3-х лет --> тогда он не будет платить налог с продажи квартиры.
Общее правило для того, чтобы понять нужно платить налог с продажи или нет звучит следующим образом:
Налог с продажи 13%
Если квартира была получена в собственность после 01.01.2016 года, тогда срок владения квартирой для освобождения от налога с продажи составляет уже 5 лет.
Сделка может быть проведена с помощью аккредитива, то есть без наличных средств - это безопасно.
Для Вас как для покупателя самый безопасный вариант - это указание полной стоимости квартиры в договоре купли-продажи.
Почему это важно?
Это вполне законно, но более рискованно.
Когда продавцу нужно платить налог (13%), он занижает стоимость квартиры в договоре, а по факту получает сумму, о которой Вы договорились в процессе переговоров, как правило, через банковскую ячейку и расписку.
Каким образом собственник получил квартиру?
04.
Основание
перехода права собственности
перехода права
собственности
Возможные варианты:
1. По решению суда
2. По наследству
3. По договору купли-продажи
4. В результате приватизации
5. По договору мены или дарения
6. По договору передачи жилья в собственность
7. По ДДУ или Договору переуступки прав требования
права третьих лиц на квартиру
05.
Ограничения
прав или обременения
Самые частые случаи это:
Не выплачена ипотека (квартирой фактически владеет банк)
Квартира находится под арестом по решению суда
Заключен долгосрочный договор аренды (зарегистрированный в Росреестре) с физическим или юридическим лицом

Чтобы узнать о таких обременениях достаточно заглянуть в раздел 2 актуальной выписки из ЕГРН.
Шаг второй
После того, как Вы получили часть информации о квартире и удостоверились, что ведете переговоры с правомочным лицом, самое время проверить информацию в документах, которую получить самостоятельно сложнее.
Запросите документы у собственника или его представителя
Для принятия решения о выходе на сделку Вам нужны:
Поэтажный план
Экспликация
Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
Так выглядит поэтажный план квартиры, в которой проведена несанкционированная (неузаконенная) перепланировка.
В экспликации указаны точные площади всех помещений квартиры: они должны совпадать с поэтажным планом.
Подобного рода справки могут немного отличаться друг от друга, но суть у них одна: они фиксируют на конкретную дату состояние лицевого счета квартиры, в частности, есть ли неоплаченные счета по коммунальным платежам.
Эта же информация может содержаться в ЕЖД (Единый Жилищный Документ), выдаваемый в МФЦ. Каким образом будет доказано отсутствие задолженностей - не принципиально.
Выписка из домовой книги
В этой выписке видно, что на 05 июля 2018 года в квартире прописаны 2 человека
Как только они выпишутся, в месте, куда указывают красные стрелки, появятся записи о новом адресе регистрации жильцов.
Согласие супруги(-а) на продажу квартиры
В этом вопросе много нюансов и его нужно рассматривать отдельно, тем не менее общее правило: если собственник замужем/женат или был в браке на момент приобретения квартиры - необходимо, чтобы муж/жена дали нотариальное согласие на её продажу.

Иначе сделку можно достаточно легко оспорить и Вы лишитесь денег и квартиры.
При проверке документов банк откажет Вам в одобрении объекта с такой перепланировкой.
Как только Вы проанализируйте данные из первого и второго шагов,
Вы сможете принять решение о выходе на сделку, либо же отказу от покупки рассматриваемой квартиры.
Следующим шагом в алгоритме покупки недвижимости у Вас будет составление договора купли-продажи квартиры и согласование условий сделки с банком.

Этот шаг я рассмотрю в следующей статье.
Остались вопросы?
Задайте вопрос с помощью формы и я отправлю Вам индивидуальный ответ на почту.
Без спама.